中国房地产向何处去

韩德强 2008年10月14日

复旦大学少年中国学社演讲

今天到复旦大学来讲一个话题，是中国房地产向何处去。这个话题我想在校的同学不见得那么关心，但是好像现在全国的白领们都比较关心。
上海今年的房地产市场可以说是量价齐缩。去年我到上海来，有一个朋友来跟我讨论，我跟他讲房地产市场的价格可能要往下走，但是怎么说也说服不了。我想如果他今天在场的话，就不需要我做多少说服了。对诸位同学来讲，可能觉得房地产市场好不好，跟我们关系不见得那么大。我又不搞房地产，毕业了也不是马上要买房子，所以不见得是那么大。但是我想说的是，它确实对中国经济影响是足够巨大的。
谈到今天的房地产市场，其实相当程度上已经达到了一个民怨沸腾的地步。如果诸位有兴趣，去网上访问一下像任志强、潘石屹这些人的博客，讨论房地产的博客，房地产商基本上是被一边倒的骂。他们会觉得很冤枉、很委屈，我们做的挺好的，中国的房子如果不是我们房地产商的介入，怎么可能这么大批量的生产，怎么可能房子的户型、楼型，包括绿化的条件有这么一个改观，他们觉得对中国的房地产建设做出了重大贡献。但是作为普通老百姓可能会觉得他们可能是一群大恶，专门搜刮老百姓的财富。我的体会，他们是一台联合收割机。像我们老师、医生、工人、工程师，这些年来，是积攒了一些钱，也许有一二十万，也许有三四十万，也许有五六十万。房地产商看见了，他们就像一台联合收割机开过来，咔咔咔把我们剪光了。这个联合收割机由什么力量联合而成？一是房地产商，二是银行，三是地方政府，四是炒房团，四股力量联合推高房价，然后把我们普通老百姓的收入咔咔咔给收割光了。实际上不光把成熟的麦苗收割了，他把我们未来二十年的青苗也剪光了。
那么，这样一个房地产市场，为什么遭人恨？其实，我不知道诸位有什么体会，房子是好，关键就是我们逐渐买不起了。房地产的建筑成本，如果是多层，像上海这样一个五层或六层的房子，他的建筑成本大概就是六七百块钱，如果是高层建筑，成本就会高一点，每平方米造价可达一千二到一千五。但是多层也好，高层也罢，它只要地段好，他可以乘以十往外卖，现在甚至是乘以二十往外卖。房地产商觉得很委屈，说我三万块钱一平方米的房子，其中一万五是地皮费，所以我才赚了一万五。或者说，因为我毕竟还要有建筑成本，我还要找设计师，我还要找施工监理，我还要找建筑队，这不就要钱了？我还要吆喝去卖。所以，他觉得赚的还不够呢。甚至房地产商会释放出一个信息，比如说上海，我们正处在一个工业化进程和城市化进程当中，地是稀缺的、有限的，但是涌入城市买房子的人是无限的，所以上海的房子是只能升不能降；中国的房价，特别是大城市的房价，只能升不能降。听上去也是挺振振有词的，但实际上，他们自己知道，从06年到07年是一个房价快速拉升一段期间。这段快速拉升的期间，用股票市场的话说，叫价增量缩。价格是翻一番，一年多的时间，房价普涨一倍，但是成交量不断下降。深圳07年10月份的成交量下降到06年年初的三分之一。上海的情况好一点，但是也是价增量缩。诸位要是炒股票的话就可能会有感觉，价增量缩是牛市后期的标志，就是资金链跟不上，价格还要往上拉，变成是价格空涨。
这么一个越来越让人感到不安的房地产行业，如果进行国际比较的话，是一个什么样的概念？我们知道，美国发生了次贷危机，美国是房价过高了。可是发生次贷危机前夕，美国的一套两百平米的房子的平均价格大概在二十五万美元。二十五万美元是什么概念？就是说这一套二百平米的房子，他大概需要五年左右时间可以买下来。就这样一个收入和房价比，已经导致了美国发生次贷危机，中国是什么概念？我们的房价温和的说，按全国均价说，也就是四千多一平米。但如果是两百平米的房子的话，按四千快钱算就是八十万。按全国的人均收入算，大概是两万一年，也就是说，得四十年。实际上，按中国的房市的相对价格算，发生若干次的次贷危机的资格都已经具备了。当然我们没有次贷这种形式，所以情况另当别论。但就相对价格而言，确实已经过高了。
这么一个畸形的房地产行业是怎么形成的？当我们要看透它的走向的时候，不得不要回顾一下历史，叫知史明鉴。你知道它是怎么来的，你就可能知道它是怎么去的。中国房地产这个行业，实际上第一个字是“逼”，是逼出来的。怎么叫是逼出来的？中国房地产行业是在1998年后大规模发展。时间为什么定在1998年？1998年是中国经历一场经济萧条的年份。当时国外发生了亚洲金融危机，国际市场萧条，需求不足。中国国内从1994年到1998年这一段，内需一直不足，因为我们在94年到98年曾经把利率提高到14%。这样内需是非常萧条，那段时间是“减员增效，下岗分流”。国有企业五六千万的失业，那段时间是占了大头。所以，国内经济萧条，国际经济又萧条，摆在当时中央政府面前的难题是怎么保经济增长。
如果诸位有兴趣去回顾的话，其实中国经济从1985年到今天，是有若干起若干落。第一起，是1985-1989年。作为市场经济条件下，当然那时候不能算作是严格的市场经济，但是85年是中国国有企业独立核算的年份，从这时候算起，到89年，有一个迅速的投资扩张过程。这个过程引发了88年年底、89年年初的通货膨胀，两位数字的通货膨胀。出现了抢购风潮，大家去买手纸，买酱油，买盐，一缸缸的买。物价飞涨的情况下，对于89年发生的“六四风波”起到了社会基础条件的作用。“六四”结束以后，经济上、政治上都发生了紧急刹车。紧急刹车以后，中国经济进入了第一个危机阶段。这个危机阶段从89年持续到92年春天。东西卖不出去嘛，三角债相互欠。
然后到了92年春天以后，因为小平南巡，各地开始开发区热、房地产热，开始第一波房地产热，但是主要局限在海南北海等若干小地方，全国性的房地产热没有开始。可是，因为局部房地产热可能会热的更快，所以从92年春到94年夏，短短两年左右的时间，海南北海的的房地产价格就从两千涨到了一万，涨的幅度非常快。如果你这个时候快进快出，就能挣钱。比如说我两千时买进，四千抛掉；四千买入，八千抛掉；八千买入，一万抛掉。大量内地银行资金就汇到海南北海去炒那里的房地产。假如我作为银行行长，比如说作为陕西工商银行的行长，我调了一笔3个亿的资金到海南去，一个月之后就变成六个亿，我把这六个亿的资金再调回我陕西行。银行的资金是安全的吧，银行的利息是有保障的吧，同时我多出来3个亿，大家可以分一分嘛。甚至出现这样一种现象，就是打时间差。比如说，中央政府给河南驻马店拨下来一笔收购棉花的资金，这棉花收购资金我也可以去打个差价，因为这个房价涨的速度太快了。但是这样一来，就是所谓扰乱金融秩序，然后就是打白条。收购棉花过去是拿现金的，现在说欠着，过两月我从海南调回资金再来还你。当然他不跟你说这个，他就说我打白条，先欠一欠。但是，由于这样一种扰乱金融秩序的情况出现，就出现一个所谓的经济过热。然后钢材、水泥的价格一路飞涨，原来的产品一销而空，而且还有大量的新厂出现。比如说，天津大邱庄禹作敏就搞钢铁产业，华西的吴仁宝也做钢铁产业，他们主要就是92年那一拨发迹起来的。然后的大量假冒伪劣的钢材就出炉，为后来的豆腐渣工程铺平道路。但是这样一来，当时朱镕基觉得经济过热了，就把利率提到14%。提上去以后，当然大家就不买东西了，买东西要是烂了，我把钱存银行，一年就是14%，一般的投资利率不会有那么高。出现一个也不投资了，也不消费了，把钱往银行一放的情况，经济就萧条了，过热的状态就来了一个紧急刹车。但是紧急刹车是我们中国感觉到不容易忍受的，所以叫硬着陆。那怎么办呢？所以一方面是内需的紧急刹车，另一方面是汇率的大幅度贬值。贬值以后，中国过剩的生产力就向海外出口，中国向海外转嫁经济危机。所以由于内需萎缩，外需增长，所以从94到97年这一段中国经济实现了软着陆，宏观调控得以成功。说到底，是让我们的领导人感觉到海外市场的巨大潜力，中国经济成为一个大进大出的经济体，成为一个进出口依存度达80%的经济体。实现了1987年的时候，有一个学者提出来的建议，叫经济大循环。实际上是逼出来的，不是说我们想搞经济大循环，是学者论证出来的，是因为要解决国内经济危机逼出来的一个外向型经济。
可是正当我们感觉日子不错的时候，外需又不足了，因为发生了亚洲金融危机。这个亚洲金融危机说到底是怎么发生的呢？这跟我们94年的汇率贬值有非常大的关系。道理很简单，由于我们的汇率贬值，结果以人民币标价的商品是不是变得便宜了？然后，中国就成为世界投资的热土。可是此前供应美国市场、欧洲市场的生产商主要是四小龙、四小虎。那么中国这条大龙几经曲折后，我们把他们的工作给抢过来了，把他们的订单抢过来了。抢的办法非常简单，就是因为我们的成本低嘛。结果就造成四小龙、四小虎实体经济萎缩，出口下降，然后房地产价格一路上升。为什么呢？比如说，我是在马来西亚，我本来是做丝绸出口的，或者说本来是做电子产品出口的，现在电子产品出口萎缩，那么我过去赚的钱干什么，是不是去买房子了？这样就造成出口下降，实体经济萎缩，但是房地产业一枝独秀。到了1997年，因为他们的盘子小，一下子热起来了。我们的盘子大，要热起来不容易，可是要冷下去也有很长一段时间。你就会发现，实际上是我们把四小龙四小虎的订单抢过来了，把原来要到那里去的投资吸引到中国来了。然后。他们国内出现了一冷一热的状况，被这些量子基金、老虎基金看出，这是有缝隙可钻。就流入外资，进一步推高了那里的楼市，四两拨千斤的方式推高了那里的楼市。然后到一定程度之后，再从楼市和股市上撤走，就造成亚洲金融危机。亚洲金融危机之后连带了一场全球性的金融危机，俄罗斯的金融危机，美国的金融危机，墨西哥的金融危机，一连串的金融危机发生，全球需求萧条。反映到中国经济上，就是内需不振，外需不足。
然后到1998年初的经济工作年会上就有这个问题，要逼出一个房地产行业来，要用房地产行业来拉动中国经济内需的增长。另一方面，要加入WTO拉动外需。其实还有第三招，通过公共工程的建设，高速公路、机场建设，用财政投资拉动内需。这个三剂都是猛药，这三剂猛药下去，中国经济开始了一个将近十年的大牛市。我说的不是股市的大牛市，我说的是经济增长的一个大牛市。按照正常的市场经济规律，实际上，一个经济周期，是七年、八年或是十年。这个中间包括了上升，包括了下降。我们现在这个牛市，实际上到07年年底算的话，基本上持续了十年之久。如果转入下降期的话，这个下降期也会比较长。这个三管齐下是相互互动的：由于钢铁、水泥这些产业的增长，会使得这些产业产生大量的暴发户、高薪岗位；这个行业热，会带动房地产的需求旺；房地产的需求旺反过来是会带动钢材和水泥的需求旺；机场的建设、高速公路的建设也会产生一批暴发户。诸位可以体会到，这些年来在交通厅工作的人特别容易落马，交通系基本上是腐败的重灾区。可是腐败的重灾区的另一面就是需求极其强盛，他们也会推动房价的上涨，这些都是连带的增长。再比如说由于出口的增涨也会使得沿海地带的企业的企业主收入增加，他们的购房能力增强。所以这个三管齐下、三箭齐发，实际上对房地产业起到了一个基础性的作用。单独要靠房地产来拉动经济增长还不是太容易的，但如果又有投资增长，又有财政投资增长，又有出口增长，那么房地产增长就有了一个基础面，动力比较强劲。这个三箭齐发，到了2003年前后，已经使经济处于一个比较热的状态，所以积极的财政政策转为了稳健的财政政策，财政投资从那以后增长速度就比较慢。因为不需要了，财政再投钱的话，物价飞涨的情况就会出现。所以财政投资开始收缩，靠房地产和出口继续带动经济增长。
话就说到了03年前后。我实际上把98年到03年作为房地产的第一个发展阶段来看待。这第一个阶段就是自住型为主，增长缓慢。98年到03年期间，房地产价格实际上是缓慢增长状态。房子价格那时候并不高，但是跟收入比还是很高的，三千块钱或四千块钱一平米的房子在我们今天看来都是便宜到极点的房子。但真是跟你的收入比，其实也是不低的。所以因为他增长缓慢的情况下，虽然他房价不高，但是大家都愿意等一等，说我攒一攒、攒一攒。那个时侯，自住型的房子是以自己的收入加银行贷款来自住。但是为什么我说那个时侯增长缓慢，大家都愿意等一等呢？就是要跟后面的阶段比，后面这个大家都看见这个房子是一个保值增值的东西，它没准儿比我们老老实实工作挣钱还来得快。
这个时侯就开始了第二个阶段，就是炒房阶段。炒房阶段可以从03到06年这一阶段来划分。这个阶段是量价齐升，价格快速上升，供应量快速上升，成交量也快速上升。这一阶段，大量的炒房资金开始涌入这个行业。其实在这个阶段，中国经济已经出现分歧。就是汽车、空调、冰箱、彩电和手机这些产业，普遍的出现价格战，产能过剩，但是房地产业及其相关产业的价格一路上升。这个情况实际上就比较接近94年到97年亚洲金融危机前期的四小龙、四小虎国家的情况。这个阶段，一方面是温州炒房团到上海，到杭州，到北京，可是另一方面来说，大量从事实体经济的企业家、企业主都把闲散资金、积累的利润投到房市上来，就不想工作了。而且是谁最先投入，谁的收益最丰厚。这样的示范效应就逐渐带动全国性的疯狂。如果要我的判断，根本不是哪个什么温州炒房团能够把中国的房价炒高，甭管他们有多少资金，实际上是所有中国先富起来的那些人都成了炒房团的成员。这是03年到06年量价齐升这个阶段。
这个市场有一个特点，就是一旦量价齐升这个局面一出现，房地产商就会形成一个比购房者更良性的预期。因为他的定价的思路是这样的，比如说一个楼盘，开盘的时候，是定八千好呢，还是一万好。一万是不是太高了，八千呢我们又有点亏了，其实这里边已经赚了三千了，但是谁不想多赚一点呢？就这个逻辑。要不咱先试试看，咱先推出十套卖一万，结果一抢而空。既然一抢而空，我为什么下面不能推出十套卖一万一呢？06年到07年这一段时间，房地产商定价的感觉就是你怎么定怎么卖了出去。但是问题是这样，比如说我这是有三百套房的一个大楼盘，我不是一下子推出去，我都是十套十套往外推，或者三十套三十套往外推，这个价格是一路上升啊，但是每次都是少量成交。后来他发现，再要把剩余的楼盘再要往外推的时候，那个价格已经放到三万一平米去了，问题就是卖不动了。所以06到07这一段，是因为房地产商他惜售，然后导致价增量缩。价格涨到两万一平、三万一平、四万一平的时候，你还可以再价升，但是量缩的更小，这时候他把剩余楼盘出售的能力就减小了，但房价已经炒上去了。随着你的新楼盘开盘定价，价格节节攀升，二手房价格也节节攀升。经过这一段时间，GDP就飞速增长。同一套房子，年初是两万，年末就是四万，GDP就乘以二。GDP飞速增长，所以各方面感受都非常良好。在高房价的刺激下，很多本来不搞房地产开发的，比如说雅戈尔西服啊，比如说海尔电器啊，都涌入房地产行业，就造成供应量激增。因为这个价格虚高，会极度地刺激供应量的上升。然后老百姓是什么感受呢？就是我刚才讲到，就是上海那个朋友，他的体会就是就从八千跑到了一万，从一万跑到一万二，一万二跑到了一万五。就是说八千的时候其实他本来不想买，但是到了一万五的时候，他打破头也要挤进去。人们是一个什么心理呢？叫追涨杀跌，买涨不买落。
这样就到了07年的十月份，07年的10月份到08年的10月份是第四个阶段，基本上可以说叫横盘阴跌，成交量萎缩，有价无市。卖的还在等，等房价涨上去。买的也在等，等房价跌下来，这样就不能成交。横盘阴跌从今年10月起，可能要转入明跌状态。明跌的特点很可能是无量空跌，就是房价一路下跌，但就是不成交。因为你跌多少，我们都觉得还可以再跌。跌幅超过50%以后，可能是价格会继续下跌，成交量会逐渐放大。那个时侯就是第六个阶段，就是止跌回稳阶段。但那个阶段什么时候到来，我不知道。无量空跌这个阶段什么时候结束我不知道，但是跌过50%，我认为这是一个基本线。
中国房地产市场第一个字是叫“逼”出来的，其实我们并不知道一旦我们用银行贷款给房地产开发商，又用银行贷款给购房者。用银行生生做出来一个市场，怎么控制？其实那个问题在1998年的时候并没有想过。第二个字是什么？是“批”出来。98年的时候，有一个论证，这个论证是经济学界做的，说咱们搞市场经济，生活资料要市场化，生产资料要市场化，金融市场要市场化，金融资本市场要市场化，那么房地产市场是不是也要市场化呀？咱们不要政府来建设，也不要大企业来建设。我们不要再实行过去的福利分房制度，那是计划体制的分房制度。那等于是靠计